2005年，深圳房地产市场将继续交织着国家宏观调控和城市规划两条主线。宏观调控方面，随着相关土地、金融政策的相继出台，土地出让将得到有力控制，出让程序将更趋规范。同时由于央行紧缩银根，收缩信贷规模，房地产准入门槛将大大提高，短期内对投资增长过快将有平抑作用，长远看有利于房地产行业的健康发展。市政规划方面，土地出让高度集中于关外，伴随着地铁的开通和推进，将加速关外地产的成熟，可以预见未来将是关外地产的时代。随着大珠三角战略的实施、旧城改造的推进、西部通道的建设、中心区和卫星城配套的日渐完善，深圳城市居民的心理版图将会扩展。

    住宅市场转战关外

    从2002年下半年开始，深圳市土地所有权的出让主要集中在宝安、龙岗两区。在2004年，深圳市商品住宅开发用地的出让中，特区外土地出让超过八成，特区内罗湖、福田、南山出让数量很少，可以预见宝安、龙岗两区商品住宅供应量较快的增长势头在2005年仍将继续，未来楼市热点将加速向西、向关外延伸。

    具体来看，年后宝安中心区有6至7个项目将开盘入市，总计有超过200万平方米的供应量。届时宝安中心区将进入白热化的竞争阶段。2005年下半年，龙岗也将成为供需热点。就片区而言，南山、红树湾、坂雪岗和宝安中心区无疑将成为最热的区域，众多蓄势已久的大盘将陆续推出。

    地铁商业渐成热点

    深圳2004年前三季度商业用房施工面积为250.91万平方米，与去年同期相比基本持平。可以预见，2005年商业用房的供应量将继续维持2004年的规模。2004年1至10月深圳市社会消费品零售总额同比增长15.3％，其中汽车类、通讯器材、家用电器和休闲娱乐用品类等消费品的增长尤为明显，相应的专业市场商业物业也逐渐增多，预计未来深圳市该类物业的发展优势较为明显。

    随着高档商业的不断开业，消费者在感受大型商场的购物气氛之后，对购物环境的选择将越来越成为重要考虑因素之一。在金光华广场和华润万象城开业之后，深圳的商业格局将面临进一步的调整，城市商业的功能分区将更加明显，不同档次、不同功能的商业业态将根据区域的不同而更加细化。

    随着2004年底深圳地铁的开通，其对商业的带动效应将越加明显，以金光华广场和华润万象城为龙头的大型地铁商业也将成为城市商业的新兴势力，此外，一些改造项目（如人民南的连廊通道贯通工程、华强北改造工程等）陆续开展，将促进深圳商业格局的进一步洗牌与优化。可以预见，未来相继出现的新型大商场对传统商业将带来较大的冲击，一些知名度不高、质素一般的卖场将有可能出现空置。（资料来源：戴德梁行市场研究部）