顾建发，男，1958年生于上海，现任上海社会科学院房地产业研究中心理事、副研究员。从1994年开始从事房地产经济研究至今，共发表各类文章、论文、研究报告、著作等近100万字。其中，《上海动拆迁研究》、《上海房地产业分析报告》和《防止上海房地产市场波动的四条措施》等研究报告，分别被市有关部门采纳。

【聊天实录】

[嘉宾顾建发]开场白：各位网民大家好，很高兴再一次和大家在一起讨论上海的房价，关于明年的房价趋势，总体看法仍然是上涨，但是涨幅明显趋缓，并且不排除局部区域，结构品种调整的可能。

[网友问题多多]问：最近听说有好多炒做资本撤出上海了，这下我们有希望买房子了吧？专家，你说呢？

[嘉宾顾建发]答：我也听说了这问题了，尤其说是浙江资金撤出上海，我感到这是一件好事，投机的成份更少一点，不是对上海楼事更好一些吗？这只不过是个别项目而已，从总体上还没有得到有关说服力的材料。

[网友技术员]问：明年哪种房型最紧俏？您上次说是联体别墅，现在还是吗

[嘉宾顾建发]答： 这问题应人而已，富裕一族非常喜欢独立式别墅，高收入的白领再买第二套的房子可能会选择联体别墅，那么中高收入比较喜欢市中心的公寓，中等收入只能选择内环线以外的普通商品房，至于说哪种房型最紧销，我想应该是功能齐全，面积紧凑。比如说，2+1房或3+1房等。

[网友崇明人]问：在上海远郊崇明县城，房价已接近每平米4000圆，您说合理吗？还会涨吗？

[嘉宾顾建发]答：崇明将是2010年以后上海经济发展的重点区域，现在房价已经上涨至3000元，主要是大家对它一个未来预期，因为崇明是上海生态环境最好的一块地方，目前，越江工程正起动，一旦崇明越江工程建成那可能房价将有较大的涨幅。

[网友阿岩]问：上海的高房价是由什么原因造成的？是炒做过多？还是很多综合原因，如地少人多，地价原本就贵等等？

[嘉宾顾建发]答：上海高房价有几个原因，一个是，成本提高，主要是近几年的上海地价涨幅非常大，比如说，上海市中心的黄浦、卢湾、静安三个区的土地价格每亩都在一千万以上，按容积率2。5来算，楼面价就是6000元，再加上其他费用，成本就在一万元，它的售价至少12000元。第二个是，不可否认，目前高房价与炒做有相当大的关系。

[网友妞妞]问：听说上海将建新城分流百万人，中心人口控制在八百万？那么是不是意味市郊房价会涨？

[嘉宾顾建发]答：现在是市郊房价已经涨了很快了，二年以前还是2000元以下的，现在都在4000元，比如说，松江、嘉定等，那随着上海三城（海港城，汽车城、松江新城）九镇建设，上海郊区城市化程度将大大提高。

[网友问题多多]问：专家，您说炒作资金撤出，投机成分会少一些，那么，上海楼市中投机的成分有多大，足以影响楼市走势吗？

[嘉宾顾建发]答： 这个没有具体数据，我只能凭着经验来判断，目前上海商品房购房人的结构人中，四分之一是三外人士（境外、国外、市外），四分之三是本地人，三外人士中，四分之一的人是用来居住的，本地人士中四分之一的人是用来投资的。

[网友丸子]问：顾老师可否站在平民角度对房价作一答复，老百姓买得起吗？

[嘉宾顾建发]答： 对这一问题，我们要用一个正确的认识，并不是每一个人都买得起房的，根据国外的经验，买房的人都是中等收入以上者，同理我们也是这样，目前，上海统计部门把上海人均收入划分为七个部分，其中中等偏低，低收入和最低收入我认为这些家庭不应该是买房的对象，应该通过政府保障机制来解决，比如说，中低价四高小区，廉租屋等等。

[网友zhu]问：请问二手房为什么会那么抢手

[嘉宾顾建发]答： 现在二手房这么强手主要原因是动迁居民需求所拉动的，因为目前，房价幅度非常厉害，而且新商品房一套面积都非常大，因此总价就非常高，动迁居民就只要选择离市中心比较近，总价比较低的小户型的房子，那些面积比较大次新房则不那么抢手了。

[网友飞少]问：近期听说契税要涨，是真的么？

[嘉宾顾建发]答：对这个问题，如果说政府要进行控制，那么这也非常可以理解，我的观点对市场不能解决的问题，政府就是要进行干预，我在今年年初的时候，就说过对炒房要进行调控，比较说，可采取取消期房转让，甚至还可以征收土地增值税。

[网友小威]问：听说有政策规定，买进的商品房，五年内不能出售，请问是对哪些地区，哪种类型的房子的规定？

[嘉宾顾建发]答：这是指政府定向供应的中低价商品房。

[网友小威]问：请介绍最新关于控制房价的政策！

[嘉宾顾建发]答：关于控制房价的政策，各方面专家提的比较多，政府还在拟议之中，我想如果调控的好，上海的房地产市场仍然前途光明。

[网友数据库]问：如何抑制恶意炒作期房的行为？还没开盘就“卖”完了，再倒卖，这不和黄牛一样？这样情况政府不管？

[嘉宾顾建发]答：政府肯定要管，只不过是时间问题而已。

[网友小威]问：是否有买进的商品房，五年内不能出售的规定

[嘉宾顾建发]答： 没有这种规定，五年内不能出售的是指政府定向供应的中低价住宅，普通商品房不在此例。

[网友丫丫]问：请问顾老师，您认为中环线周边的房价会有怎样的走势？

[嘉宾顾建发]答： 中环线是上海又一个重大的基础设施工程，它的建成对缓解上海的交通有着举足轻重的作用，可以把他形容为上海的一个“金环”，上接市中心，下联整个郊区，周边的楼盘应该不错。

[网友qq]问：听说明年贷款利率要调高，是真的吗？

[嘉宾顾建发]答：目前，我国银行利率是建国以来最低的，最近出现粮油涨价，对此大家议论比较多，我想，我们的利率走势应该是往上走的。随着我国金融体制的改革，利率市场化是必然趋势。此外，央行准备金利率调高一个百分点，就是对通货膨胀的一种预期。

[网友完美]问：您对董家渡的两块地的旧区重建怎么看？

[嘉宾顾建发]答： 对旧区改造市政府有关部门非常关注，董家渡作为南外滩地区和世博会周边地区未来前景非常看好，它将成为上海一个新的非常有吸引力的居住区。

[嘉宾顾建发]结束语： 时间过得非常快，好多问题来不及回答，有机会再进行讨论，另外也非常感谢东方网的编辑。