东方网4月13日消息：4月上旬的上海房地产市场出现3幅画面：新建商品房成交量不断萎缩；二手房市场上忧心忡忡的短线投机者开始抛盘；租赁市场逐渐回暖，重拾人们的信心。

　　与画面呼应的是新出炉的各类统计。“网上房地产”显示的近期本市新建楼盘成交套数一路下滑，昨天公布的上海二手房指数表明调控政策效应已有所体现，房价涨幅速度放缓，市场观望气氛较浓。

　　新盘：成交量跌了又跌

　　从3月底的每天1000多套，跌到昨天的200多套，近两周来，本市“网上房地产”显示的签约套数，颇令人回味。

　　房产之窗网新房监测系统数据统计也得出类似结论：上周全市总成交量为59.5万平方米，比前一周减少12.1万平方米，维持了近几周的萎缩趋势。分区统计显示，全市19个区域中，有12个区域成交量减少。

　　实际成交量下滑，一方面反映出市场需求有萎缩迹象。3月房地产新政，对楼市需求的调控作用逐渐露出威力。房贷利率提高、首付增加，使得购房人更加客观理性地分析投资收益，而短线投机者还要盘算一下“转按揭”叫停后的资金压力和种种不确定风险。

　　另一方面也揭示了供应量的微妙变化。4月本是上海楼市的销售旺季，而房地部门近期对涉嫌炒作、捂盘、哄抬房价的开发商加大处罚力度的举措，已起到警示和威慑作用，使开发商在当下推盘时更为谨慎小心、择机而入。本月以来，本市新盘供应主要集中在闵行春申、宝山淞南大华、普陀长征等板块，浦东、松江等地也是供应集中区域。外围中档楼盘的放量，有望进一步“稀释”整体房价涨幅。

　　二手房：短线投机边看边抛

　　3月上海二手房指数为1669点，比前月上升58点，在市场依旧活跃的同时，调控政策已对市场投机成分起到了一定抑制。一些二手房中介店反映，短线人士跑进跑出的步子明显放缓，投资人的抛盘增加了1成左右，有的甚至达到2成，这些抛盘大多来自拥有多套房源的炒房客。

　　受3月频频出台的金融、财税政策影响，买卖双方心理开始调整。据上海二手房指数样本单位中介机构反映，前段时间部分房屋成交价高于挂牌价的典型卖方市场正逐渐发生变化，从3月下旬开始，部分地区二手房转手速度减缓，一些卖家已主动降低挂牌价以求接近实际市场需求。

　　二手房市场的交易重心，向本市东北区域转移。3月西南面的徐汇、长宁、闵行等区房价平均涨幅4％，而东北面的虹口、杨浦、闸北等区房价平均涨幅要高出1个百分点左右。

　　租赁：大面积回暖

　　一边在降温、一边在回暖。近期本市租赁市场开始大面积升温，租赁成交相当活跃。3月以来，“我爱我家”各门店月租金在2000元以下的成交量是去年同期的2倍，而租金普遍比去年底上涨了10％左右。上海中原的统计数据表明，3月租赁热点主要集中在普陀、浦东、闵行等板块，凭借交通便利、环境适宜等优势，这些次中心区域的房屋得到租户捧场。

　　据分析，近期银行调高房贷利率，甚至对房龄过长的老公房停止贷款，使不少人推迟了购房计划，并将目光转向租赁市场，为次中心区域的中低价租赁市场带来一拨热潮。

　　与此同时，一些尚未将手头房屋变现的投资客，进入观望阶段。有的将短线炒卖转为中长线持有，通过收租获益，从而引发局部租赁房源放量，这在高档租赁市场表现得尤为明显。由于这块房源增量较大，卢湾等区域的中高档房租金已出现一定下调。